一场前所未有的土地新政:两项土地审批权下放,关系8个省市的4个大问题

时间:2020-03-17 09:04:23

来源:创业财经汇

 就在3月12日,国务院印发了新文件《国务院关于授权和委托用地审批权 的决定》,媒体称它为“土地新政”

微信图片_20200317085116.jpg大家从媒体对这份文件的命名上,应该就能感受到这份文件的重磅程度了 。
说实话,这份文件对于中国未来的城镇化进程的影响,有着至关重要的深 远意义。
对于涉及到的相关省份而言,是一项极其重大的利好。
                                                          01
我们先来看下文件的主要内容,其实也不复杂,就两个方面——
《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》将自然资源领域把两项审批 权“下放”:
一是将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的审批权限“下放”到省 、市、自治区;
二是将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批权限“下放 ”到部分试点区域,包括北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、 重庆,试点期限为1年。

在以前,耕地超过 35 公顷,或者其他土地超过 70 公顷,如果要审批, 就得上报到国务院,从现在开始,这八个省市以后就不用上报到国务院了 ,可以直接在省内审批。
大家千万别小看这两句话的意思,你如果仔细品品的话,其实可以读出很 多深意。
首先提醒下大家看一下高层用词的精准性。
对于“永久基本农田以外的农用地”用的词叫“授权”,什么是授权,就 是直接把权利从中央下放到了地方,你们可以看着办,干的好干的差你们 自己兜底。
但是对于“永久基本农田”来说,用的词叫做委托,就是权利的主体还是 在中央,目前只是暂时性让渡到省市的地方政府,行期限是一年,如果 你干的不好,这样的权利就会被收回。
所以呢,如果你再仔细读一下授权和委托的深意,就能明白其实这一步的 改革还是很谨慎的,而且还保留了后期收回的权利。
                                                          02
为什么要在现在的这个时间点出台这样的政策?
在回答这个问题之前,我们一定要先看下这次试点城市的选择。
如果要进行归类的话,其实就是两个方向。
一是四个直辖市,北京,上海,天津,重庆,还有就是热点地区,长三角 城市群的江苏,浙江,安徽,还有就是粤港澳大湾区的广东
中国经济发展的重心和热土,基本都被这8个城市给圈出来了,换句话说 ,因为这8个区域的经济发展的真的太好了,土地资源实在太稀缺了,所 以需要抓紧时间来解决土地如何更好协调分配的问题。
如果再进一步看,很多人一直不知道买房的方向是什么,这次高层直接圈 出了这8个城市,其实在一定程度上也说明了这8个省市的地位。
所以,你说这次试点改革的核心目的是什么,缓解发达区域的用地矛盾当 然是第一位的。
还有一个原因就是城市的土地结构优化,真的已经到了刻不容缓的地步
我们看到很多沿海城市因为用地紧张,正在积极的填海造地。

微信图片_20200317085109.jpg你肯定以为是因为城市里面已经没有可以开发的土地了,但事实却并非如 此,城市里面还有很多地,但这些都不能用,因为都不属于建设用地的指 标,于是就只能填海造地。
另外我们看到,不管是北京还是上海,受制于土地的影响,都在不断的赶 人,因为整个城市都太拥挤了,对于北京、上海等城市,甚至提出了到 2035年缩减建成区面积的要求。
但是,难道北京、上海都没有可发展的土地了吗,当然不是。
截止到2018年,北京市耕地面积2200平方公里左右,约占全市土地的13% ,上海市耕地面积1800平方公里左右,约占全市土地的三分之一。
我们打开百度地图的卫星模式,来感受下,上海整体绿色部分的面积确实 还是挺多的。

微信图片_20200317085058.jpg

                                                                            注:上海的卫星地图
                                                          03
说到这,很多人可能会想到一个问题,就是前面几年我们一直在聊的,坚守18亿亩耕地红线不动摇,这样的政策会不会因为此次土地新政而慢慢被 遗忘。
放心,肯定不会,目前的相关政策对于18亿亩耕地的总量保护是不会变的 ,但是请注意,我们需要保护或是坚守的仅仅是这个18亿亩的耕地总量, 至于这些土地分布在哪里,其实问题并不大。
这对于省市而言,其实就是留了一个口子或是留了一个暗门,就是农地指 标在省市之间是可以流转的。
比如,上海的土地和黑龙江的土地比,当然是上海的土地单位面积的产值 会更高,上海想要使用更多的土地指标用来建设工厂或是产业园区,指标 超额了怎么办,没关系,可以问黑龙江购买使用土地的指标。
上海把这些购买来的土地指标用来盖写字楼和商场,可以创造更多的产值 ,黑龙江把这个指标卖给上海,然后自己再腾出相关的土地用来进行补充 整体的缺口,与此同时,黑龙江也得了一大笔钱,可以把这个钱用来造路 ,盖学校造医院等,让整个城市发展的更好。
这就是去年在两会的政府工作报告中也明确提出的,建设用地指标的跨省调剂。
这其实就是比较优势,一个城市的土地应该用在最能够发挥它价值的地方 。
对于一线城市而言,它的比较优势在于为全国人民创造出更多的第二和第 三产业的就业岗位和产值,这是特大城市的历史使命,至于粮食安全和耕 地保护这样的国家战略,自然有其他更为合适的省份去承担。
我们需要认清一个事实,因为历史发展和区位的原因,每个城市的定位是 不一样的,你所要承担的责任也是不一样的。
                                                        04
新出台的土地新政,其实只是改革的一小步,随着这个步伐的越来越深入 ,我们很可能会看到以下一些情况的出现。
1、北上广深的人口上限可能会得到突破
现在的一线城市其实都是严格控制人口流入的,特别是北京和上海这样的 超级城市,比如上海,原先的计划是到2035年常住人口的目标是2500万, 但到现在,常住人口已经靠近2450万了,几乎没有任何增长的空间。
陆铭教授曾经做过一项测算,如果按照每平方公里5000人计,只要将上海 目前耕地中的一半(大约1000平方公里)转为建设用地,就可以容纳约 500万人口。
这是多么惊人的人口增量,相当于杭州人口总量的一半。
2、城市之间马太效应,将更加突出
还是延续上面的测算结果,如果按照2019年上海工业用地平均成交价66万 元一亩进行测算,上海政府大约可额外产生9900亿元的土地出让金收入。
如果对标上海松江区的单位面积产出和财政收入,那么这些面积每年创造 的产出和财政税收将分别达到1500亿元和420亿元。
政府财政收入大幅增加的背后,其实意味着城市公共服务能力的增强。
为什么杭州最近几年要卖这么多地,背后的逻辑就是城市要扩张,要造地 铁,要造学校,要修公路,这些都要钱。
而如果一旦一二线城市的农地可以转为建设用地,对于增强政府的土地财 政收入,加快城市发展,有着极为明显的作用,而这些获得先行试点的省 份,原先就很强,这次会更厉害。
3、老破小得注意,拆迁可能性变小了
城市化进程进展到现在,对于城市市中心的老破小而言,前期好啃的骨头 其实都啃的差不多了,该拆迁的也都拆的差不多了,剩下的基本就是拆迁 难度大或是还没有被规划到的。
如果没有这次的土地新政,可能地方政府还是会费劲心思去拆迁,没办法 ,城市要发展,没有土地怎么办。
但是,现在的情况是大大不一样了,以前不能使用的农地现在可以使用了 ,那为什么还要去浪费这么多的精力和成本去拆迁呢,直接转变土地性质 不就好了。
4、大城市远郊的房子,价格可能会走弱
原因也很简单,因为当下试点的省份大量的农田资源其实还是在郊区的, 下阶段开始,随着供应量的慢慢增多,对于处在远郊的房子而言,受到供 需关系的影响,会逐渐走弱。
当然,如果从整体看,这对于缓解城市的高房价来说,也是一个很不错的 消息。
                                                       05
当然,有了更多可使用的土地,城市的发展空间也将变得更大。
就业、教育、医疗资源,也将变得更强,对于人口的吸附能力,自然也将 进一步加大。
大城市的发展思路,随着此次土地新政的实施,正徐徐打开了一扇全新的 大门。
附决定全文:

微信图片_20200317085010.jpg

责任编辑:逸云

我要反馈
用户登录
返回顶部