从近期的房产新政看未来房产趋势

时间:2020-03-20 09:46:24

来源:黄山房产中心网

今年3月份以来从海南首发的现房销售政策到近期中央出台的“土地新政”不难看出目前国家在房产版块上的发展都是向着保护刚需的方向进行,这也是中国房地产实现长足发展的必要措施。

首先我们来说说房价的本质

中国的房产之所以越来越高,最根本的原因离不开成本,这是最基本的市场发展原理。拿今年2月份的市场情况来说,虽然在疫情的影响下,楼市进入停滞期,房价摇摇欲坠,但有一些城市的土地市场反而热闹的狠,甚至超越去年同期水平。众所周知土地和地方财政绑定,地方会通过土拍的节奏来控制房价,开发商成本出去了,建好房子后自然定价不会低。要知道,在房地产项目各项成本中,土地费用、各种税收占比就高达房价的40%55%,建筑施工成本占20%左右,其他费用约为10%

曾经地产界的一位老前辈讲过一个事实,房价上涨,是供需关系恶化的必然结果,除非地方加大商品房供应量,否则房价只会继续上涨。当然这个问题现如今也有了对策,那就是近期出台的允许农地入市政策,虽然有了13个地市试点(分别为:北京、上海、沈阳、南京、杭州、厦门、郑州、合肥、武汉、广州、佛山、肇庆、成都)。但小编认为没有那么容易快速在全国推行,因为还要涉及到修改土地法。但不管怎么样已经开始突破了。

那么农地入市对楼市的影响到底是如何的呢?

首先可以确定的是,这些农村集中建设用地,是有条件约束的。目前来看,之前在农村盖的小产权房,不可能转正。在居住层面上,只能利用集体建设用地建设租赁住房,那么这项重大的改革就失去意义了。但假设城市周边的农民可以直接把土地卖给开发商,开发商拿到后立马开发成商品房卖给城里人,那么此举抑制房价是有成效的。郊区房价会比中心城区低30%左右,开发商在减少了土地成本的同时肯定会开发高品质的楼盘来吸引购房者,再加上近些年各地区政府对交通的投入是花了大力气,真正刚需的群体都会参考选择。然而这会对市场房价造成非常致命的冲击。地方肯定不愿意因此影响征收回来的土地价值。

解决城市居民居住问题不仅有购房的途径,租赁也是方法之一,出于对市场房价的考虑,地方想着从后者入手。如果出现低价租赁房市场,情况便有所改观了。居民整体居住成本下降,同时购房需求暂缓,甚至无限期推迟。如果有足够多平价租赁房源出现在市场上,市场的整体租金和整体房价一定会被抑制下来,这应该才是出台农地入市的真实目的。

再说现房销售

前段时间,被政策强压了3年的海南,出台了一份政策,明确取消预售房制度。可以说,海南若实行成功,取消预售房制度会逐步在全国蔓延开来,这是大趋势。但专业人士也有不同的看法,地产分析师南闪狐称,由于采用预售房制度,房地产企业可以通过房屋预售让购房者支付部分资金,减少了银行贷款,资金成本就会大大减小,房价会较低,大部分购房者会得到实惠。若断然采取现房销售,那么在增加开发商的资金成本的同时,开发商会变相把价格上涨的部分转嫁到购房者身上,让他们付出更多的资金去买房。

中国社会科学院金融所研究员殷剑峰也认同此点,期房决定了供给量,缺少资金,楼盘不能开,项目削减,公司倒闭,楼盘减少,现有楼盘奇货可居价格上扬,“更加宏观地看,如果市场受到这种打击,现在经济已经往下走了,加上市场崩溃隐现,收入会受影响,个人更没钱去买房。他认为,取消期房对谁都没有好处,也不符合当前的市场制度。

总之,在楼市还没有回稳的节骨眼上,又推行农地入市政策,反土地垄断,打造租赁市场;取消预售制度,施行现房销售。这在前几年是想都不敢想的事情,于今变成了现实。说明地方已经认识到了炒房带来的严重后果。.

房地产趋势

对于市场的趋势判断不仅限于以上观点,种种迹象表明,未来房地产投资红利越来越少。最终会变成一种“防御型投资”,主要用来抵御长期通胀,获得暴利越来越难,炒房变得越来越不明智。当然对于一般老百姓来说,抵御通胀已经是非常好的投资标的了。这些趋势会由一线城市逐步向二三四线城市扩散。因为一线城市对土地财政的依赖度小,而且市场能开发的土地之前已经差不多都卖完了,已经步入存量房时代。在存量房时代,地方财政的主要来源可能就是接下来的房产税和财富税收。三四线城市目前还处于房地产开发的第一阶段,对土地财政的依赖会更强,当然对房产税和农地入市、取消预售房制度,这类遏制房价的措施从内心是排斥的。

近几天,随着海外疫情的快速扩散,资本市场进入恐慌周期,剧烈震荡。国际资本市场的动荡对中国楼市的影响也是有的,疫情导致全球股灾,波及海外市场经济,对中国的出口货物需求减少,影响中国外贸经济的增长,从而降低消费和楼市购买力。近段时间中国楼市的底层结构正在发生着巨变,对中国房地产的格局的改变才是我们最应该要关注的事情。

 

责任编辑:逸云

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