房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”⑩中梁:战略换仓已见成效

时间:2021-02-22 10:48:59

来源:浙房网

浙江在线-住在杭州网9月23日(浙江在线记者 郑青青)今年,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。据了解,“降负债”是座谈会上传达出的主要信号。业界盛传,对于房企债务的管理,将以“三条红线”为标准。

红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1倍。

浙报传媒地产研究院根据重点房企在浙江市场的市场占有率,挑选了滨江、绿城、万科、融创、阳光城、德信、金地、新希望、中梁、新城、祥生等11家房企作为代表,对其主要财务指标进行梳理。

与此同时,浙报传媒地产研究院对这11家房企在浙江市场近一年的拿地表现和当前存货进行盘点。

特别推出《房企的“钱袋子”和“浙江粮仓”》系列。

第10期推出:中梁控股集团

1

钱袋子

2019年7月,中梁以黑马之势在港上市,在上市满一年之后,中梁于8月24日晚间公布了2020年中期业绩。

数据显示,其上半年实现营业收入和归母净利润双增长:合约销售金额677亿元,同比上涨6.3%;实现营业收入237.6亿元,同比增15.6%;期内净利润22.1亿元,同比增16.4%;归母净利润13.08亿元,同比增6%。

 

(1).png

 

营收、利润双增长背后,中梁的负债却存在着隐忧。报告期末,公司的净负债率69.9%,较2019年末上升4.3%,资产负债率为90.11%。

截至6月底,中梁负债总额为2319.7亿元,较2019年末增长了13.9%,其中有息负债528.1亿元,上升31.4%。短债比方面,一年内到期短债占比虽从2019年末的53%降至42%,但从金额上看,一年内到期的债务约230亿元,较2019年末增加了15亿元,其债务绝对值在高位上涨。

同时,中梁上半年的平均融资成本为8.9%,虽然与2019年末的9.4%相比下降0.5%,依然高于主流房企平均融资成本。

对于负债及融资相关问题,中梁曾表示,将改善债务结构,包括继续降低成本、改善对于境内非银渠道的依赖度,同时也将着力改善现金短债比,将负债水平长远维持在70%-80%之间。

2

浙江粮仓

回顾中梁的奋进历程,中梁拿地主要有几个阶段。

从1993创立到2015年,中梁主要以浙江市场为重,温州作为大本营更是重中之重。

2011年起,温州楼市进入了一场长达四年的大洗牌,本土房企受到冲击,一些实力较强的全国性房企趁势进入,中梁为了降低单一布局的风险性与局限性,开启全国化的扩张之路。

2016年是中梁发展的分水岭,这一年中梁迁址上海,提出了“深耕长三角、面向华东、辐射全国”的战略方向,主动下沉三四线,借助棚改及去库存的政策红利,实现规模的快速增长,短短三年间从百亿规模跃升至千亿。

2018年下半年棚改政策收紧,中梁当即转变投资布局,开始加大二线城市投入,截至2020年6月底,中梁二线城市土储占比已达64%。

区域侧重浙江 深耕杭宁温

即使在全国化布局的同时,中梁始终坚守温州大本营,保持本土优势,且在区域布局上侧重浙江。2020中期报告数据显示,浙江省是中梁投资占比最大的省份,土储占比19.9%。

从拿地区域上看,除温州外,2018年中梁还积极在湖州、金华、丽水等三线城市拿地,体量合计占比达52%。

2019年以后,可以明显看到中梁拿地战略转变,对杭州、宁波的投资力度加大。2020年1-8月杭宁温的体量合计占比高达83%,较2019年末上涨43%。

 

(2).png

 

不求大 不追高 合作互赢

回顾近一年中梁在浙江招拍挂公开市场的表现,共竞得18宗涉宅地,体量150.1万㎡,拿地金额149.3亿元,平均楼面价9947元/㎡,平均溢价率13.6%。

 

(3).png

 

中小规模地块为主:获取的18宗地块中仅有2幅体量超过15万㎡,10-15万㎡地块占比22.2%,10万㎡以下地块占比66.7%。中小地块有利于快速开发,回笼资金,这与中梁的高周转策略不谋而合。

不拿高溢价地块:整体来看,中梁近一年拿地的平均溢价率13.6%,细数单个项目,几乎半数都在溢价10%以下,溢价率上30%的仅有2宗。

投资城市拓展区:中梁更偏向于新兴热点板块投资,例如温州瑶溪板块、瑞安滨海新区、临海大洋板块、衢州高铁新城等都是城市外拓的重点发展板块,与主流核心板块相比,更具增长潜力,且拿地成本更可控。

握手标杆 合作拿地:由于回归二线城市成本增加,为对冲市场风险,中梁进一步加大土地合作力度,积极与宝龙、融信、德信等品牌房企进行战略合作。据统计,中梁近一年拿地18宗中有8宗为合作开发。

 

(4).png

 

中梁在浙存货

浙报传媒地产研究院显示,截至8月底,中梁目前在浙江待售、在售项目(合作项目为不完全统计)共计52个,分布于杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、衢州、台州、丽水、舟山等10个城市,其中温州大本营21个项目。

 5.png

 

责任编辑:欣欣

我要反馈
用户登录
返回顶部