土拍规则将再调整?控地价的核心是“限房价”!

时间:2021-08-12 09:28:15

来源:丁祖昱评楼市

2021年8月11日早盘,在房地产调控趋严的背景下,房地产股罕见大涨,板块指数一度飙升近5%,部分地产股早盘一度涨停,不少网友表示“终于扬眉吐气了”!

  从消息层面来看,据相关知情媒体透露,8月11日早盘地产股大涨主要与自然资源部于8月10日召开闭门会议相关。

  网传,自然资源部闭门会议明确二批次重点城市土地出让政策调整,涉及限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等多方面内容。

  对此,不少媒体解读认为,政策对土地溢价上限、底价及配建等调整是对房企的利好,因为在首批集中供地中,部分重点城市首轮土拍热度较高,尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等,在激烈的地块竞争下,部分房企为了抢到目标地块,不得不牺牲利润空间。而在政策的调整后,第二批集中供地的土地价格受限,对于竟得企业而言将有较大利润空间。

  我们认为,此次对土拍出让规则的调整,的确在一定程度上对开发商有利,但在本质上并非是让利于房企,核心仍是为了控地价、降房价,符合中央“三稳”调控机制。未来在对土拍过程进行全方位的“监管”后,地价将得到较好的控制,地王也将“绝迹”。

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  土拍规则面临三大调整

  8月11日早盘地产股大涨

  2021年7月,房地产调控逐渐趋紧,中央有关房地产市场端和金融端政策及表态已超十余条。

  受住建部等八部门联合印发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》整治物业服务等领域影响,7月物业股普跌,超八成企业股价下跌,仅7家企业股价微涨。

  8月初,各地方楼市调控迎来新一轮加码,在7月重点城市断供之后,截止目前仅无锡一城完成了第二轮集中土拍,本应在无锡集中出让之后的深圳、天津、青岛第二批集中土拍相继被暂缓或延后。

  在房地产调控趋紧的背景下,2021年8月11日早盘,房地产股一反常态高开高走,连连上涨。其中,中交地产开盘后仅约7分钟就直线涨停,金地集团、保利地产等盘中也触及涨停,地产板块市值一哥万科A涨幅也一度超过9%。

  究其缘由,主要因为网传自然资源部于8月10日召开闭门会议,明确二批次重点城市土地出让政策调整:

  1、单宗住宅用地溢价率不得超15%;

  2、不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价;

  3、到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

  三条细则可谓层层递进、丝丝入扣,对抬高地价的各项举措进行了全面堵漏;同时该政策与天津近期土拍规则的调整细则(溢价率上限15%、出让底价与调整前未变、不竞配建、摇号)完全一致,这也能很大程度上说明该传言的真实性。

  由此一来,市场上不少人对此解读为对房企的利好,因而出现了房地产股放量高开高走的罕见局面。

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  新规之下地王面临“绝迹”

  核心仍是为了控地价、降房价

  从集中供地新政推出至今,重点城市的土地市场发生了根本性的改变,从政策本身来看,无论是初衷还是“双集中”的方式,其目的都是“控制地价、抑制溢价”,然而在落地的过程中,依然还是暴露了一些问题,这也导致了第二批土地集中出让规则的调整。

  首先,部分重点城市首轮土拍热度不减,尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等城市,在首轮土拍中均暴露出比较严重的问题。

  如在首轮拍地时斩获出让金榜首的杭州,在首轮集中拍地时,有多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例竟然高达40%,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%,市场热度持续高涨。

  为遏制土拍市场的高热情绪,杭州第二批集中供地在竞价规则上做了多重调整,先是提升了报名门槛,采用了保证金模式报名,并且保证金普遍为起拍价的20%;再是首次推出10宗“竞品质”试点地块,并且溢价率上限为10%,其余地块土拍的溢价率上限由之前30%调整为20%;这也是为了防止地价过快上涨,进而达到稳房价的目的。最后“竞品质”试点地块全部实行现房销售,在当前“紧融资”背景之下,此举无疑极大挫伤了房企拿地的积极性,土地竞拍热度较首轮会有明显的下降。但是考虑到杭州“20%的溢价率上限”和“竞无偿移交政策性租赁住房”依然不符合网传的新土地出让规则,因此杭州二批次土拍细则很有可能面临调整。

  其次,政策加码(溢价率上限下调)之后的无锡第二次土拍尽管溢价率控制在较低水平,但部分地块依然高热不退。

  譬如钱桥板块出现了新的板块地王,昌建、大华分别竞得的XDG-2021-48号、49号地块成交均价高达10000元/平方米,起始楼板价高达9500元/平方米,比周边的XDG-2020-61号地块成交楼面价还要高(该地于2020年10月由招商蛇口竞得,起始楼面价9000元/平方米,成交价9472元/平方米,溢价率5%)。总体来看,尽管无锡土拍控制了溢价率和价格上限,但受底价抬升的影响,部分地块土拍热度依然较高。

  最后,由于房价依然处于上升通道,稳房价任务依然十分迫切。国家统计局数据显示,70大中城市6月份商品住宅销售价格涨幅稳中有落,仍处于近一年内的较高水平。广州、重庆、西安、济南、无锡等城市房价新建商品住宅环比涨幅均超1%,房价上涨压力依然存在。

  综上来看,土地出让规则的调整十分必要并且迫切,通过控制溢价率、出让底价、竞配建和摇号等细则,对土拍过程进行全方位的“监管”,在这样的新规之下,地价将得到较好的控制,地王也将“绝迹”,一定程度上可以抑制房价的过快上涨。

  可以预见,在土拍新政策的“围堵”之下,土地市场热度将被控制在较低水平,房企拿地成本将有所降低,这给房企留有了一定的利润空间,但在本质上,政策本身并非是让利于房企,核心仍是为了稳定房价,符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。考虑到22城之外的金华、徐州等城市土拍热度也居高不下,也实行了“集中”拍地,这类城市土拍规则大概率也将跟进,以控制实际地价水平。

  同时,由于杭州、深圳等城市的土拍地块存在初始配建,而初始配建比例过高一定程度上也影响实际楼面价水平,这也不符合控房价的目的,以后合理设置初始配建比例也需要进一步斟酌。

  值得注意的是,考虑到部分城市在土拍中不限房价,控制地价的利好不能完全传导至“需求端”,为了让政策向需求端渗透,预计下一步“限房价”的力度和范围也将加强,像天津这类不限房价的重点城市大概率会出台限价政策。


责任编辑:逸云

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